１９９９年１０月１日に証券取引の手数料が自由化され、株のネット取引の発展・業界内の競争の激化・・・等、証券市場が活性化されるようになってから既に１０年以上の月日が経ちました。

では、不動産取引における仲介手数料は…というと、 “実際にどの程度掛かるのか？” “不動産仲介業者間で違いはあるのか？” ということも、あまり認識されていないのではないのでしょうか。これは、個人が一生の中で経験する “不動産を売ったり・買ったり” という不動産取引自体の少なさに理由があると思います。

不動産仲介業において、仲介業者がお客様より受けることができる報酬 額（＝仲介手数料）のルールは当然あります。そのルールを定めているのは「国」であり、具体的には「昭和４５年建築省（現：国土交通省）告示第１５５２ 号」により定められています。その告示の第２条に記載のある報酬額に関する事項を分かりやすくまとめたものが下の表です。

上記の合計金額がルールで定められている、いわゆる “正規仲介手数料” となります。

しかし、実際の不動産取引の現場では、

「手数料は売買代金の３％＋６万円です。」

という説明を受けることが殆どかと思います。これは、売買代金（本体価格）が４００万円を超える場合に手数料を計算する「速算式」であり、実際の不動産取引の殆どが４００万円を超えた金額であるため、実質的に使われるようになった実務上のルールです。

ここで一つ、実際の不動産取引の現場ではあまり説明されないことがあります。

前述の国土交通省の告示、もしくは宅地建物取引業法第４６条により定められておりますが、上記の報酬額の規定は、あくまでも“その金額以内とする”という 上限金額の規定であり、“正規の報酬額はいくら”という定額を定めているものではない、ということです。また、このルールの特徴は “売買代金に対して一定の割合を乗じて得た金額”という、まさに「定率性」のルールであると言えます。

売買代金が４００万円超であれば一律の割合で報酬を請求される。（売買価格が４０１万円であろうと１億円であろうと、ということです。）この「４００万円超」という基準自体、 “なぜこんなに低いの？” と思われる方も少なくないと思います。

その理由は至って簡単、このルールが告示の名称にもあるように昭和４５年に定められたものだからです。

いまから４０年も昔の時代であれば、当然物価水準が全く異なりますので、売買代金４００万円以下の不動産取引も少なくなかったのではないでしょうか。正規の仲介手数料のルールである「定率性」が、いかに時代遅れなものであるか、共感いただけますでしょうか。